一
当下的房地产市场，用一个词形容，就是纠结。
纠结到什么程度？看不清、摸不透、左右为难。
想卖的，不甘心在低位割肉，总觉得再等等或许能回暖；想买的，不敢轻易下手，生怕抄底抄在半山腰，首付转眼就缩水。
媒体天天说小阳春来了，银四值得期待，可打开朋友圈、问问身边中介，总感觉热闹是别人的，跟自己所在的城市没多大关系。
有的城市成交量小幅回升，价格还在阴跌；有的城市价格稳住了，却依然没人接盘。
信息杂、预期乱、节奏分化，普通人站在十字路口，越看越迷茫。
说到底，不是不想做决定，是信息不对称、判断没底气。
没有可靠的参照，没有清晰的信号，再多纠结，也只是徒劳。
就在市场一片混沌之际，国际顶级投行高盛，再次发布了针对中国楼市的最新研判。
这家机构向来以深度研究中国市场著称，过去一年密集发布5份专题报告，随政策与市场动态持续修正观点，每一次出手都备受关注。
这一次，它的判断依然干脆，且指向性极强。
二
提到高盛，资本市场几乎无人不晓。
作为全球顶尖投行，它对宏观周期、资产价格、新兴市场的研判，长期被视作重要风向标。
高盛对中国房地产的跟踪研究，持续时间长、颗粒度细、模型严谨，过往多次精准踩中市场拐点，预判与现实走势高度吻合。
不同于短期炒作资金，高盛习惯用长周期视角、大数据模型与宏观逻辑说话，从不情绪化唱多或唱空。
过去一年，它先后5次更新中国楼市报告，从整体偏谨慎，到逐步聚焦结构性机会，再到明确核心城市领跑，调整及时且贴合现实。
能让一家顶级投行连续出手、密集跟踪，足以说明中国房地产的走向，事关全局、影响深远。
而这一次最新预测，更是把分化逻辑说到了极致。
三
高盛在最新报告中明确指出：上海、深圳将引领本轮房地产市场复苏。
核心结论清晰直白：
两座城市有望在2026年底率先触底，复苏节奏比其他一线及二线城市提前6至24个月。
其量化模型测算，2025年底至2028年底，上海、深圳房价累计涨幅或将达到15%。
翻译成大白话，三层意思一目了然：
第一，市场底已渐行渐近，沪深两市领跑全国，今年底完成触底，明年逐步进入修复通道；
第二，15%是整体均价涨幅，不代表所有房源齐涨。核心地段、优质物业涨幅可能远超均值，甚至达到50%，而非核心区域可能涨幅微弱、横盘为主。这一点并不难理解，楼市上行期，官方统计涨幅往往温和，实际成交中优质房源涨幅远超平均，早已是常态；
第三，市场修复呈现明显梯队：北京、广州等其余一线城市，大概率在明年上半年陆续触底；新一线、省会、计划单列市等二线城市，真正企稳回升，可能要等到2027至2028年。
一句话总结：全面回暖尚早，结构性复苏已在路上，核心城市先醒，普通城市后行。
四
高盛的判断并非空穴来风，而是建立在先行指标、成交数据、行业基本面与企业格局之上，背后是AI大数据模型与多维度交叉验证。
第一，市场先行指标已给出明确信号。
2026年3月，一线楼市出现明显回暖，但分化显著。上海、深圳成交放量，北京同步回升，强弱格局清晰。
第二，上海市场数据全面向好。
3月上海二手房网签31215套，创下近5年新高，结束长达33个月的均价下行趋势。新房量价齐升，供不应求格局显现。“沪七条”政策效应持续释放，二手房挂牌量下降、议价空间收窄，市场情绪明显修复。
第三，深圳市场环比强劲反弹。
3月深圳一二手房成交量大幅攀升，二手房成交创近12个月新高，市场从持续低迷转向快速修复，核心区域率先止跌企稳。
第四，行业基本面逐步改善。
2024年以来，土地投资效率提升，优质稳健型房企现金流与盈利水平修复，估值从周期底部回升。行业正从无序出清，走向有序修复。
第五，优质房企在核心城市高度布局。
中海、招商蛇口等头部稳健房企，在上海、深圳土储充足、业务占比高。核心市场回暖，将直接带动企业盈利与估值重估，形成正向循环。
报告强调，中国房地产正从全面调整转向结构性修复，真正的确定性机会，集中在上海、深圳这类核心城市，以及财务稳健的优质房企。
能把数据、政策、企业、城市四维逻辑打通，也难怪高盛的判断，总能比市场更超前一步。
五
高盛的预测到底靠不靠谱？
回看历史，它对中国楼市的研判，多次被市场验证。
早年对行业高速增长期的判断，对调控转向的前瞻，对2024年以来市场深度调整的提示，均与后续走势高度契合。
即便阶段性出现偏差，高盛也会基于政策加码、成交变化快速修正，从不固执己见。
过去一年，其观点从整体偏谨慎，到聚焦核心城市乐观，从统一研判到高度分化，完美贴合市场从普跌到结构性回暖的全过程。
它的优势，在于不被情绪左右，只用数据与模型说话；在于长期跟踪，不做短期投机判断；在于尊重中国国情，把政策变量纳入核心参数。
这样的研究底色，让它的预测，往往具备较高参考价值。
六
更值得注意的是，近期一系列官方动作与业内声音，正在不断印证高盛的判断。
其一，存量房收储全面提速，去库存打出组合拳。
2026年《政府工作报告》明确提出，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量房用于保障性住房。各地快速落地：合肥国企批量收储未售新房；杭州市场化定价灵活推进；青岛创新“专项债+再贷款”模式；宁德霞浦落地全国首笔央行再贷款支持；重庆潼南借力政策性银行；荆门系统化推进“购存助保”；上海推出住房收购置换，破解改善换房痛点。
多城并举，本质都是稳市场、去库存、托底预期。
其二，上海土地政策释放强烈信号。
4月10日，上海发布2026年城乡建设用地基准地价，时隔六年全面更新。中环内1-3级住宅用地基准价上调6%-9%，核心区域价值被官方重估。同时，全年商品住宅用地计划供应275-385公顷，同比降幅23.3%，坚持存量更新优先、严控新增供应。
核心提地价稳预期，整体减供应助去化，政策导向十分清晰。
其三，业内专家集体发声，底部共识正在形成。
经济学家任泽平表示，核心城市核心区域已基本筑底，下行空间有限，长期具备上涨潜力；全联房地产商会创会会长直言，当前市场底部已经形成。
从沉默观望到明确发声，意味着行业对“筑底”的共识，正在快速凝聚。
七
种种信号指向同一个结论：
预期正在扭转，底部正在确认，市场回暖只是时间问题。
高盛这一次对中国房地产的判断，逻辑扎实、数据支撑充分、又有现实政策与成交印证，大概率又要被市场验证。
对普通人而言，不必再纠结于普涨幻想，也不必过度恐慌于全面下跌。
未来的楼市，只有城市的分化，与资产的分层。
选对核心，就是握住确定性；踏错节奏，可能还要等待更久。
楼市没有神话，只有常识。
而这一次，常识站在高盛这边。
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